Sloop pand om nieuwbouw mogelijk te maken

Als hoofdregel in de omzetbelasting geldt dat de levering van onroerende zaken is vrijgesteld. Op de hoofdregel bestaan enkele uitzonderingen, waaronder de levering van een bouwterrein.
Volgens de Nederlandse regelgeving wordt als bouwterrein beschouwd grond, waarop niet gebouwd is en
a. die is of wordt bewerkt met het oog op bebouwing, of
b. waarvoor voorzieningen worden of zijn getroffen met het oog op bebouwing, of
c. waarvoor een bouwvergunning is verleend.
Over de vraag wanneer sprake is van een bouwterrein en wanneer (nog) niet, zijn al diverse procedures gevoerd. De vrijstelling voor de levering van onbebouwde terreinen is bedoeld voor die terreinen die niet als ondergrond voor een opstal bestemd zijn. Onlangs heeft het Hof van Justitie EU een prejudiciële vraag van de Hoge Raad beantwoord. De vraag was of de levering van een onbebouwd terrein dat is ontstaan door sloop van daarop staande bebouwing niet onder de vrijstelling van omzetbelasting valt.

De feiten waren als volgt. Een verkoopovereenkomst betrof een perceel grond, waarop een gebouw stond dat door de verkoper gesloopt zou worden. Een deel van het perceel betrof een parkeerterrein. Koper en verkoper spraken af dat de feitelijke levering zou plaatsvinden in bouwrijpe staat. Bij de levering was het parkeerterrein nog in gebruik, was de bestrating niet verwijderd en was nog geen bouwvergunning verleend.
Volgens de Belastingdienst ging het om de levering van onbebouwde grond die was vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. Hof Arnhem deelde de opvatting van de Belastingdienst, onder verwijzing naar het arrest Don Bosco van het Hof van Justitie EU. Volgens het hof vallen de sloop van een gebouw en de verwijdering van bestrating niet onder de bewerkingen met het oog op bebouwing. Dat is in overeenstemming met rechtspraak van de Hoge Raad, waaruit blijkt dat bij sloop van een gebouw pas sprake is van een bouwterrein als de grond na de sloop is bewerkt.

Het Hof van Justitie EU herhaalt in dit arrest dat vrijstellingen in de omzetbelasting beperkt moeten worden uitgelegd. Verder moet bij de beoordeling van de omstandigheden van een transactie rekening worden gehouden met de wil van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens. De voltooiing door de verkoper van sloopwerkzaamheden vóór de datum van levering of de verplichting van de verkoper om sloopwerkzaamheden te verrichten met het oog op toekomstige bebouwing maken deel uit van die gegevens.
In concreto betekent dit, dat de levering van een onbebouwd terrein na de sloop van een op dat terrein staand gebouw geen vrijgestelde levering is. Dat geldt ook als er op de datum van die levering nog geen andere voorzieningen zijn getroffen voor dit terrein dan de sloop van het gebouw, wanneer uit een globale beoordeling van de omstandigheden op de datum van levering blijkt dat het terrein bestemd is om te worden bebouwd.